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建筑工程中垫资及工期延误的法律风险及防范临沂房地产建筑律师

字体大小: - - lylawyer   发表于 15-03-02 15:46     阅读(1227)   评论(1)     分类:建设工程房地产

 建筑工程中垫资及工期延误的法律风险及防范

案例:

某建筑公司承接了某业主的住宅小区建设工程,合同签订时,承包方并没有仔细审阅相关施工图,为了少交保证金,合同约定暂定为2000万元,该合同约定的暂定价实际上远远少与实际造价。合同约定的付款方式为垫资至主体结构封顶,主体结构封顶后三个月内付垫资款的85%,在竣工验收且完成竣工结算后付至95%,合同约定的工期为2004年4月30日开工,2005年12月31日竣工。合同约定每延期竣工一天,建筑公司需向业主支付5万元违约金,该工程通过竣工验收的时间为2006年11月10日,但涉案工程于2006年4月时,购房小业主已陆续入住,房产已基本销售完毕。双方与2007年1月完成竣工结算,结算的工程总造价是人民币3600万元。结算完成时业主尚欠建筑公司500万元工程款,业主随即向法院起诉,要求建筑公司承担逾期竣工的违约金1550万元。建筑公司提出反诉,要求业主支付工程款本金及利息约700万元,支付停工窝工损失约600万元,本诉和反诉加起来的争议金额超过了合同约定价款。

问题一:本案的工程竣工日期以何为准。

一般而言,竣工验收合格的日期为工程竣工,但是,本案开发商业主在工程竣工验收合格前,已经将房屋交付购房小业主使用,这种行为应该视为发包人擅自使用。按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条:建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。本案的竣工日期应以开发商业主擅自使用建设工程的日期。因此,建筑公司逾期竣工的逾期时间应该计算至该日期为止,而不是实际竣工验收合格的日期。

 

  问题二:合同约定的每日5万元违约金是否过高,可否调整,调整到什么程度。

 

  合同法第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。(但是,该规定对于具体如何认定违约金是否高于实际损失,以及到底减少到什么程度,没有明确规定,造成实际操作困难。)

 

  《合同法解释二》第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

 

  因此,在本案中,建筑公司可以向法院提出要求适当减少每日5万元违约金的请求。

 

  调整到什么程度,即实际损失的标准如何确定?这实际上是一个举证的问题,如开发商逾期交付房屋的违约金已经结算完毕,则该违约金则可以作为实际损失一个参照标准。

 

  问题三:开发商业主可否对本案的建设工程提出质量不符合合同约定的权利主张。

 

  本案开发商业主在建设工程验收合格之前就擅自交付房产供购房户小业主使用。按照《建筑法》第六十一条:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《合同法》第二百八十一条、《建设工程质量管理条例》第二十六条等法律也有相应的规定。如果擅自使用,除地基基础工程和主体结构外,对于建设工程的质量问题,应该由开发商自行承担。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条:建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。因此,本案开发商业主如果对建设工程地基基础工程和主体结构之外的工程质量问题提出权利主张,其主张不一定能得到法院支持。

 

  问题四:欠付工程款的利息有无依据问题。

 

  这里主要要分析两个部分的内容,即垫资部分、拖欠工程款部分。

 

  对于垫资部分:我国对垫资问题认识现在已经比较明确,只要没有故意规避法律,如果以垫资的名义进行企业借贷,通常认定建筑行业中的垫资行为是有效的,但是对于利息是否应该得到支持。应该根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条:当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支持,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支持。因此,本案法院是否支持垫付工程款的利息,主要是依据合同对利息本身有无明确规定,如果没有规定,则不会得到支持。

 

  对于拖欠工程款部分:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条,当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条 利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:(一)建设工程已实际交付的,为交付之日;(二)建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。

 

  问题五:本案建筑公司对在建工程是否有留置权的问题。

 

  根据我国《合同法》第286条:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对该留置权作了比较系统的规定,该批复认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是,如果消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 同时,该批复规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

 

  因此,虽然法律规定的留置权甚至高于在建工程的抵押权,但是,本案建筑公司不再享有留置权,因为本案在开发商业主拒付工程款及竣工验收前,建筑工程已经由购房户小业主占有使用,及建筑公司已经丧失了对建筑工程的占有,其留置权已经消灭。而且,即使其仍有留置权,按照最高人民法院的上述批复,该留置权也不一定能够对抗房屋买受人。因此,这也是在本案中造成对建筑公司不利的因素。

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