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临沂注册房地产开发公司所需要的材料临沂房地产开发律师15853855056

字体大小: - - lylawyer   发表于 12-04-10 10:28     阅读(644)   评论(0)     分类:建设工程房地产

根据新的《山东省房地产开发企业资质行政许可操作指南(2011年12月版)》文件要求,自通知之日起,申请三级以上开发资质(含延续)将按照新的标准进行审查,四级暂定资质暂按原标准执行。
 
山东省房地产开发企业资质行政许可操作指南
(2011年12月版)

    一、各级别资质条件说明
    (一)一级资质条件
    1.注册资本不低于5000万元。
    以营业执照、验资报告为准,其中实收资本不得少于5000万元。
    2.从事房地产开发经营5年以上。
    从取得房地产开发资质之日起到申报一级资质计算满5年(以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间至省建设厅行政审批中心接收申请时间为准)。
    3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
    1)晋升一级资质的,近3年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准,按年度计算,往前推3年。如申请时间为2011年8月8日,近三年即为2008年-2010年,2011年开发业绩可做为参考数据;延续一级资质的,近3年以资质证书有效期到期时间为准,按年度计算,往前推3年,具体到月份。如证书有效期到期时间为2011年9月30日,近三年即为2008年10月-2011年9月。
    2)累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工综合验收备案表载明的面积为准,未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的,可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准,竣工验收日期与备案日期相差半年以上的,以备案日期为准。
    4.连续5年建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
    以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表为准。
    5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
    1)晋升一级资质的,上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准,按年度计算,往前推1年。如申请时间为2010年8月8日,上1年即为2009年;延续一级资质的,上1年以资质证书有效期到期时间为准,按年度计算,往前推1年,具体到月份。如证书有效期到期时间为2010年9月30日,上1年即为2009年10月-2010年9月。
    2)施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。另外说明,建设部对这项指标要求是去除当年已竣工面积后的在建面积。
    6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中,具有中级以上职称的不少于20人(高级职称的8人)。
    1)建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型;财务主要是会计专业;房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。
    高级职称8人,其中建筑、结构类5人,财务类2人,房地产及有关经济类1人;中级职称12人,其中建筑、结构类8人,财务类2人,房地产及有关经济类2人。
    高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。
退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数,但需提供退休、下岗、离岗证书,且年龄均不得超过60岁。
    2)凡高级职称证书中工作单位不是本公司的,均需提供原单位的解除劳动关系证明,或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。
    3)对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为,一经查出,即作不予许可处理。
    7.工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
    查对任职文件及职称证件。
    8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率(投诉房屋面积与总销售房屋面积之比)2%以下,质量投诉处结用户满意率100%。
    1)质量保证体系一般是指ISO9000认证,提倡企业都要做质量认证,但在资质审查中暂不作为硬性指标。
    2)“两书”:开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”,要用标准统一文本,企业可以增加附页,但内容必须符合国家规定的标准要求。
    3)质量投诉的信息由开发主管部门出具,应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。
    9.未发生过重大工程质量事故。
    参考市开发主管部门出具的质量事故报告。
 
(二)二级资质条件
1.注册资本不低于3000万元。
以营业执照、验资报告为准,其中实收资本不得少于3000万元。
2.从事房地产开发经营3年以上。
从取得房地产开发资质之日起到申报二级资质计算满3年(以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间至省建设厅行政审批中心接收申请时间为准)。
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
1)晋升二级资质的,近3年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准,按年度计算,往前推3年。如申请时间为2011年8月8日,近三年即为2008年-2010年,2011年开发业绩可做为参考数据;延续二级资质的,近3年以资质证书有效期到期时间为准,按年度计算,往前推3年,具体到月份。如证书有效期到期时间为2011年9月30日,近三年即为2008年10月-2011年9月。
2)累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准,未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的,可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准,竣工验收日期与备案日期相差半年以上的,以备案日期为准。
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
    以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
1)晋升二级资质的,上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准,按年度计算,往前推1年。如申请时间为2010年8月8日,上1年即为2009年;延续二级资质的,上1年以资质证书有效期到期时间为准,按年度计算,往前推1年,具体到月份。如证书有效期到期时间为2010年9月30日,上1年即为2009年10月-2010年9月。
2)施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中,具有中级以上职称的不少于15人(高级职称的6人),持有岗位资格证书14人(建筑、结构、房地产5人;会计3人;企业经理、项目和销售经理5人、统计1人)。
1)建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型;财务主要是会计专业;房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。
高级职称6人,其中:建筑、结构类4人,财务类1人,房地产及有关经济类1人;中级职称9人,其中:建筑、结构类6人,财务类2人,房地产及有关经济类1人。
高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。
退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数,但需提供退休、下岗、离岗证书,且年龄均不得超过70岁。
2)凡高级职称证书中工作单位不是本公司的,均需提供原单位的解除劳动关系证明,或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。
3)对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为,一经查出,即作不予许可处理。
4)实行岗位资格证书制度后,企业专业技术人员需持有岗位资格证书。
7.工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
查对任职文件及职称证件。
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率3%以下,质量投诉处结用户满意率100%。
1)质量保证体系一般是指ISO9000认证,提倡企业都要做质量认证,但在资质审查中暂不作为硬性指标。
2)“两书”:开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”,要用标准统一文本,企业可以增加附页,但内容必须符合国家规定的标准要求。
3)质量投诉的信息由开发主管部门出具,应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。
9.未发生过重大工程质量事故。
参考市开发主管部门出具的质量事故报告。
(三)三级资质条件
1.注册资本不低于1800万元。
以营业执照、验资报告为准,其中实收资本不得少于1800万元。
2.从事房地产开发经营2年以上。
从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年(以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准)。
3.房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
1)晋升三级资质的,业绩认定时间以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准,按年度计算,往前推3年。如申请时间为2010年8月8日,近三年即为2008年-2010年,2011年开发业绩可做为参考数据;延续三级资质的,近3年以资质证书有效期到期时间为准,按年度计算,往前推3年,具体到月份。如证书有效期到期时间为2011年9月30日,近三年即为2008年10月-2011年9月。
2)累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准,未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的,可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准,竣工验收日期与备案日期相差半年以上的,以备案日期为准。
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%,项目竣工综合验收合格率达100%,优良品率60%以上。
以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。
5.上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。
1)晋升三级资质的,上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准,按年度计算,往前推1年。如申请时间为2010年8月8日,上1年即为2009年;延续三级资质的,上1年以资质证书有效期到期时间为准,按年度计算,往前推1年,具体到月份。如证书有效期到期时间为2010年9月30日,上1年即为2009年10月-2010年9月。
2)施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人,其中,具有中级以上职称的不少于10人(高级职称的3人),持有岗位资格证书12人(建筑、结构、房地产4人;会计2人、企业经理、项目和销售经理5人、统计1人)。
1)建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型;财务主要是会计专业;房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。
高级职称3人,其中:建筑、结构类2人,财务类、房地产及有关经济类1人;中级职称7人,其中:建筑、结构类5人,财务类、房地产及有关经济类2人。
高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。
退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数,但需提供退休、下岗、离岗证书,且年龄均不得超过70岁。
2)凡高级职称证书中工作单位不是本公司的,均需提供原单位的解除劳动关系证明,或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。
3)对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为,一经查出,即作不予许可处理。
4)实行岗位资格证书制度后,企业专业技术人员需持有岗位资格证书。
7.工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其它业务负责人具有相应专业初级职称。
查对任职文件及职称证件。
8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,质量投诉率4%以下,质量投诉处结用户满意率100%。
1)质量保证体系一般是指ISO9000认证,现在提倡企业都要做质量认证,但在资质审查中暂不作为硬性指标。
2)“两书”:开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”,要用标准统一文本的,企业可以增加附页,但内容必须符合国家规定的标准要求。
3)质量投诉的信息由开发主管部门出具,应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。
9.未发生过重大工程质量事故。
参考市开发主管部门出具的质量事故报告。

(四)暂定资质(省属企业)
1.注册资本不低于1800万元。
以营业执照、验资报告为准,但其中实收资本不得少于1800万元。
2.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人,其中,具有中级以上职称的不少于10人(高级职称的3人),持有岗位资格证书12人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
1)建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型;财务主要是会计专业;房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。
高级职称3人,其中:建筑、结构类2人,财务类、房地产及有关经济类1人;中级职称7人,其中:建筑、结构类5人,财务类、房地产及有关经济类2人。
高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。
退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数,但需提供退休、下岗、离岗证书,且年龄均不得超过70岁。
2)凡高级职称证书中工作单位不是本公司的,均需提供原单位的解除劳动关系证明,或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。
3)对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为,一经查出,即作不予许可处理。
4)实行岗位资格证书制度后,企业专业技术人员需持有岗位资格证书(取得暂定资质证书后,按要求参加培训)。
3.工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
    查对任职文件及职称证件。
4.有3万平方米以上的房地产开发项目。
已取得土地使用权证书,且取得方式必须为出让。项目规划建筑面积必须在3万平方米以上。未取得土地使用权证书,可提供与土地主管部门签订的土地交易合同及土地出让金缴清证明。
二、申报材料目录及要求
(一)行政许可事项
省住房城乡建设主管部门受理的行政许可事项为:二级升一级、三级升二级、四级升三级、暂定核三级、新申请暂定资质(省直),延续一、二、三级和省直暂定资质
(二)申报材料目录
1.房地产开发企业资质申报表
2.综合卷
1)房地产开发企业资质等级证书正、副本;
2)企业法人营业执照副本;
3)公司章程;
4)企业验资报告和上年度财务报表(附审计报告);
5)企业法定代表人、总经理、高级管理人员的任职文件和身份证复印件,企业工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书(执业资格证书)和身份证复印件,符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的职称证件(执业资格证书)、身份证复印件、劳动合同和社会保险交纳凭证;
6)近三年房地产开发统计年报基层表;
7)已竣工项目提供《房地产开发项目手册》、《质量保证书》和《住房使用说明书》的相关执行情况报告;在建项目提供《房地产开发项目手册》的相关执行情况报告;
8)项目所在市开发主管部门出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故证明。
3.业绩卷
近三年房地产开发项目资料复印件
①已竣工项目,须提供项目的投资计划批准(备案)文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件、《房地产开发项目手册》、《质量保证书》和《住房使用说明书》。
②在建项目,按项目实际进度提供项目的投资计划批准(备案)文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、《房地产开发项目手册》等文件,并附项目进度说明。
(三)各项材料审查说明
1.房地产开发企业资质申报表(封面加盖单位公章,并提供相应的电子文档)
1)书面申报表均为原件,分别单独装订,不要与申报材料一起装订;
2)相应的电子文档模板下载:一是在“山东建设信息网”(http://www.sdjs.gov.cn)上下载,路径为:登录“山东建设信息网”→点击“网上行政审批”→点击“模块下载”→点击“房地产开发企业资质”。二是在“山东住宅与房地产信息网”(http://www.sdzzfdc.gov.cn)上下载,路径为:登录“山东住宅与房地产信息网” →点击右侧“下载区域”中的“房地产开发企业资质申报表”。具体填写要求见附件1。
3)市属企业需要由市主管部门在资质申报表中主管部门意见栏填入审查意见,并加盖具有行政许可权限的主管部门行政章或行政许可专用章;省属企业需要由项目所在地主管部门审查并盖章。对只盖章不填写意见的视为不同意。
2.房地产开发企业资质等级证书正、副本
1)可提交资质等级证书正、副本复印件,原件在领取新证时提交。如证书丢失需提供在当地报纸上的挂失声明。
2)对原资质证书中有变更事项的,需书面提出变更申请并附相关材料。
3.企业法人营业执照副本
1)查看企业名称,必须有“房地产开发”或“置业”字样;
2)查看法定代表人,不得担任政府部门行政职务;
3)查看注册资本是否达到相应资质等级的标准;
4)查看经营范围,必须有房地产开发、经营或商品房屋开发、经营等内容;
5)查看经营期限,是否在有效期内。
4.公司章程
需提供在工商登记时提供的公司章程复印件。
5.企业验资报告和上年度财务报表(附审计报告)
1)证明申报企业现有注册资金的验资报告和上年度审计报告(含资产负债表、利润表、现金流量表等)。
2)审查股权有无变更,原则上股权变更比例不得超过50%(企业改制例外)。
6.企业法定代表人、总经理、高级管理人员的任职文件和身份证复印件,企业工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书(执业资格证书)和身份证复印件,符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的职称证件(执业资格证书)、身份证复印件、劳动合同和社会保险交纳凭证
1)企业法人任职文件:是指法人代表证或有所有股东的签字的股东会议决议;
2)企业总经理、高级管理人员、业务负责人任职文件:需是公司红头文件,有正式文号;
3)专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员相一致;劳动合同花名册中必须要有合同签订期限(花名册需加盖单位公章,无须再提供每个人的劳动合同);
4)企业交纳的养老保险证明分为两部分:一是半年以上缴款凭证;二是具体交纳人员情况明细表,表中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容,且需有社保主管部门盖章;不是在本单位交纳养老保险的,需提供个人或其他单位交费后的养老保险证书。
7.近三年房地产开发统计年报基层表
1)晋升或延续二、三级资质的,需加盖房地产开发主管部门印章;晋升或延续一级资质的,需加盖统计主管部门印章;
2)在异地开发项目的,企业需向项目所在地主管部门上报统计年报,并由项目所在地主管部门审核盖章。
8.已竣工项目提供《房地产开发项目手册》、《质量保证书》和《住房使用说明书》的相关执行情况报告;在建项目提供《房地产开发项目手册》的相关执行情况报告
    以项目为单位,提供《房地产开发项目手册》、《质量保证书》和《住房使用说明书》的使用情况说明。
9.项目所在市开发主管部门出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故证明
    由开发主管部门负责出具,按开发项目分别证明其工程质量投诉率、质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故。
10.近三年房地产开发项目资料复印件
1)已竣工项目,须提供项目的投资计划批准(备案)文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件、《房地产开发项目手册》、《质量保证书》和《住房使用说明书》。
①统计竣工时间以竣工验收备案表中的“竣工验收日期”为准;如备案日期与竣工验收日期相差半年以上的,以竣工备案日期为准;
②合作开发、联合开发的项目,开发业绩原则上归项目手续上的建设单位;
③属母公司和子公司关系的单位,子公司开发业绩可按照持股比例计入母公司,母公司业绩不得用于子公司;对子公司业绩已计入母公司业绩的,子公司在申请核定资质等级时,此部分业绩不再计算。
④以项目为单位,提供已经填好并加盖单位公章的《项目手册》和两书样本。
2)在建项目,按项目实际进度提供项目的投资计划批准(备案)文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、《房地产开发项目手册》等文件,并附项目进度说明。
(四)变更资质证书需提供材料
1.各类公司变更登记均需要提交的材料:
1)开发企业向市主管部门提交的变更申请
2)市主管部门意见(在企业变更申请上签字并盖章)
3)股东会依据《公司法》做出的变更有关登记事项的决议(股东盖章、签字)
4)变更后营业执照正、副本原件及复印件
5)工商部门出具的变更查询单
6)资质证书正、副本原件
2.各类变更还需提供:
1)企业名称变更
材料同上。
2)法定代表人变更
①公司原法定代表人的免职文件和新任法定代表人的任职文件(根据公司章程规定做出的股东会决议或董事会决议)
②新任法定代表人的简历
③涉及股权变更的需提供验资报告及股权转让协议
3)企业地址变更
新住所使用证明(租赁用房的,提交房主的《房产证》复印件及租赁合同)
4)注册资本变更
①具有法定资格的会计师事务所出具的验资报告
②涉及股权变更的需提供验资报告及股权转让协议
一级资质由市、省主管部门分别审查后报建设部变更;二、三级资质由市主管部门初审,报省建设厅变更;四级、暂定资质由市主管部门变更报省建设厅备案。
三、有关要求
(一)申报材料要书写(填写)规范、印鉴齐全、字迹清晰;复印件必须清晰、可辨,不得提交扫描件,必要时可提交原件。
(二)要规范材料复印件盖章。根据具体材料和各地实际情况,可选择下列方式之一盖章:
1.由政府部门核发的许可、备案材料,加盖相应部门公章或业务专用章;由政府部门的文件,加盖相应部门公章;由社会机构的材料,加盖该机构公章;企业内部的文件资料,加盖企业公章。
2.地方城建档案管理机构在对相关存档资料核对无误后,在复印件上加盖该机构公章或查档业务专用章。
复印件盖章位置原则上应在原盖章位置附近,盖章要清晰。复印材料不得涂改,原件确有涂改的,复印件要在原涂改位置加盖相应印章。
(三)申报材料需报1套,申报表2份(一级资质要求申报材料2套,申报表4份),上报后一律不再退还。请各市主管部门和企业根据需要做好有关材料的备份、存档等工作。
(四)申报材料装订要求:
1.《房地产开发企业资质申报表》单独放置,不和其他资料合订。
2.综合卷和业绩卷采用A4纸装订成册,软封面封底,每卷应有标明页码的目录,逐页编写页码;内容多的,可分册装订,并在封面上注明。
综合卷中技术人员的职称证书(执业资格证书)、身份证复印件、劳动合同和社会保险交纳凭证等证明材料应按《房地产开发企业资质申报表》中所列企业在册有人员名单顺序装订。
(五)申报核定、晋升、延续资质的,需在原资质证书有效期到期之前一个月内向审批机关提出申请,对已超过资质证书有效期上报晋升、延续资质申请的,直接做不予许可、降级处理。
 

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